Raport analizy urbanistycznej działki
Działki 269/10–13, Wola Pieczyska, gm. Chynów · cel: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
Co zawiera pełny raport
Osiem rozdziałów, każda informacja z podaniem źródła i daty pobrania. Poniżej struktura dokumentu; dalej na tej stronie — fragmenty rzeczywistego raportu.
- 1. Podsumowanie wykonawczeOcena ogólna, kluczowe liczby, najważniejsze ryzyka na jednej stronie
- 2. Dane ewidencyjne działkiLokalizacja i geometria · użytek gruntowy i klasa bonitacyjna · uzbrojenie terenu (woda, kanalizacja, gaz, prąd) · ukształtowanie i spadki
- 3. Ustalenia planistyczneDokument planistyczny i numer uchwały · przeznaczenie terenu · parametry zabudowy · linie zabudowy · dach i elewacja · parking i zjazd · strefy ochronne · działka wąska · woda i posadowienie
- 4. Potencjał inwestycyjny — kalkulacjaDane wejściowe · obliczenia powierzchni zabudowy i PUM · szacowana liczba lokali · powierzchnia biologicznie czynna · przyjęte założenia
- 5. Analiza otoczeniaPlan ogólny gminy: strefa i standardy · sąsiedztwo · pozwolenia na budowę w okolicy (GUNB) · ceny transakcyjne (RCN) · dostępność infrastruktury społecznej
- 6. Ograniczenia i ryzykaMatryca ryzyk · szczegóły ryzyk krytycznych · wymagane działania przed inwestycją
- 7. Procedury wymagane przed inwestycjąMapa drogowa krok po kroku · szacowany czas przygotowania · odrolnienie · podział lub scalenie działek
- 8. Wnioski i rekomendacjeOcena końcowa · następne kroki · rekomendowane konsultacje
Raport kończy się notą ze wskazaniem wszystkich wykorzystanych rejestrów, dat pobrania danych i granic świadczenia.
1. Podsumowanie wykonawcze
Działki 269/10–13 (każda ok. 1 011–1 012 m², symbol MPZP: 5MN) umożliwiają budowę 4 domów jednorodzinnych z szacowaną PUM ~300–380 m²/dom. Inwestycja jest planistycznie uzasadniona, ale wymaga wyjaśnienia kwestii prawnych przed zaangażowaniem kapitałowym.
2. Dokumenty źródłowe
| Lp. | Dokument | Status |
|---|---|---|
| 1 | MPZP — Uchwała XXI/157/2013 Rady Gminy Chynów | ✓ Kompletny |
| 2 | Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP (GP.6727.87.2025) | ✓ Aktualny |
| 3 | Wypis z rejestru gruntów — dz. 269/10–13 (2025-01-31) | ✓ Aktualny |
| 4 | Wstępny projekt podziału dz. 269/4 | ✓ Kompletny |
| 5 | Zaświadczenie — brak objęcia planem lasu | ✓ Aktualny |
3. Ustalenia planistyczne — MPZP
Symbol terenu: 5MN · Uchwała Rady Gminy Chynów Nr XXI/157/2013 z 13.06.2013 r.
| Parametr | Wartość | Źródło (§) |
|---|---|---|
| Przeznaczenie podstawowe | Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna — wolnostojąca i bliźniacza | §35 ust. 1 |
| Przeznaczenie dopuszczalne | Usługi nieuciążliwe wbudowane (max 20% PU), zieleń, garaże | §35 ust. 2 |
| Min. pow. działki budowlanej | 1 000 m² | §36 ust. 1 pkt 2 |
| Max. procent zabudowy terenu | 25% | §36 ust. 1 pkt 3 |
| Intensywność zabudowy | min. 0,01 — max. 0,60 | §36 ust. 1 pkt 1 |
| Min. wskaźnik PBC | 60% | §36 ust. 1 pkt 4 |
| Max. liczba budynków na działce | 1 budynek mieszkalny | §36 ust. 2 |
| Max. wysokość zabudowy | 2 kondygnacje (w tym poddasze), max 9,0 m | §37 pkt 1 |
| Geometria dachu | Dwuspadowy lub wielospadowy, nachylenie 15°–40° | §37 pkt 2 |
| Miejsca parkingowe | Min. 2 miejsca na 1 dom | §33 ust. 1 pkt 1 |
4. Obliczenia potencjału zabudowy
Na przykładzie dz. 269/10 (pow. 1 012 m²)
| Działka | Pow. [m²] | Max PZ [m²] | PUM wariant A | PUM wariant B |
|---|---|---|---|---|
| 269/10 | 1 012 | 253 | ~376 m² | ~313 m² |
| 269/11 | 1 011 | 252 | ~375 m² | ~312 m² |
| 269/12 | 1 011 | 252 | ~375 m² | ~312 m² |
| 269/13 | 1 011 | 252 | ~375 m² | ~312 m² |
| Razem | 4 045 | 1 009 | ~1 501 m² | ~1 249 m² |
5. Matryca ryzyk
6. Plan działań (kolejność wg priorytetu)
7. Ceny transakcyjne w okolicy (RCN)
Ceny sprzedaży działek o podobnym przeznaczeniu w promieniu ~2 km · dane z Rejestru Cen Nieruchomości (GUGiK)
| Data | Miejscowość | Pow. [m²] | Cena [zł] | zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2025-09 | Wola Pieczyska | 1 050 | 158 000 | 150 |
| 2025-06 | Chynów | 1 200 | 156 000 | 130 |
| 2024-11 | Wola Pieczyska | 980 | 186 000 | 190 |
Przykłady anonimizowane (bez adresów). Wartość orientacyjna na podstawie cen w okolicy — nie stanowi wyceny rzeczoznawcy majątkowego.
7. Procedury wymagane przed inwestycją
Raport układa formalności w kolejności, w jakiej trzeba je załatwić — z organem, szacowanym czasem i podstawą prawną. Fragment mapy drogowej:
| Krok | Organ | Szacowany czas |
|---|---|---|
| Wypis i wyrys z planu miejscowego | Urząd Gminy Chynów | do 7 dni |
| Warunki przyłączenia — woda i kanalizacja | Gminny zakład komunalny | 14–30 dni |
| Warunki przyłączenia — energia elektryczna | Operator sieci dystrybucyjnej | 21–150 dni |
| Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej | Starostwo powiatowe w Grójcu | 30 dni |
| Projekt budowlany i pozwolenie na budowę | Starostwo powiatowe w Grójcu | 65 dni |
Terminy są ustawowe lub typowe dla danego organu — raport podaje podstawę prawną przy każdym kroku.
8. Wnioski i rekomendacje
Raport kończy się oceną końcową, listą następnych kroków w kolejności wykonania oraz wskazaniem, z jakim specjalistą warto się skonsultować i w jakiej sprawie — geodetą, projektantem, rzeczoznawcą majątkowym czy prawnikiem.
Raport wygenerowany przez Raport Działki · 2026-04-24
Powyżej fragmenty raportu w formacie 1:1 (dane identyfikujące zanonimizowane). Pełny raport obejmuje wszystkie osiem rozdziałów wypełnionych danymi Twojej działki — także wtedy, gdy nie masz żadnych dokumentów.
Zamów raport dla swojej działki — 299 zł